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象山城中村改造:突破瓶颈天地宽

象山黄家塔村改造后。

  春日午后,象山县丹西街道上吴村村民吴雷霆饭后踱步到悦兰庭小区建设工地,见眼前的新楼房又“长高”了,想到即将搬入崭新的楼房,心中的喜悦溢于言表!

  悦兰庭小区地处象山丹城中心区域,总建筑面积约12万平方米,由15栋高层与12栋联排别墅组成,是上吴村改造后的对口安置小区,将打造成兼具性价比和精工艺的高档社区。小区即将结顶,计划于2018年4月交付。

  作为城市的“夹缝地带”,城中村一边牵着城市,一边拉着农村,对其进行改造是推进新型城镇化的重要抓手。2017年,我市城中村改造预计66个村,建筑面积约286万平方米。届时,将有约1.8万户村民乔迁新居,享受现代化小区带来的“高大上”生活。

  一个村庄的“变身记”:

  旧屋变高楼,道路更宽敞,配套更齐全

  吴雷霆所在的上吴村,共有住户240户,人口786人。作为典型的城中村,租房热催生了大量违建房,村里的乱搭乱建现象一度十分严重。为让大伙儿的生活环境得到改善,从2013年起,上吴村以“一户多宅”清理整治为契机,着力推进“无违建村”创建和城中村改造。利用旧房拆除用地拓宽道路3000多米,建造停车场4处,建设1000平方米休闲公园1座,还投资建造了村老年公寓56套,以低廉的价格租给60岁以上符合条件的老年人,目前入住率已超过90%。

  通过旧村改造,上吴村腾出70亩土地,其中12亩用于安置房,58亩用于商品房开发。其对口安置小区悦兰庭的最大亮点在于基础配套,实验小学、大型超市、财富中心、时代影院、国际风情街、人民广场及银行网点等配套一应俱全。

  象山县丹西街道黄家塔村是该县首批城中村改造试点村之一,其对应的万华康庭小区已于2010年全部交付。7年过去了,万华康庭小区给人的感觉依旧整洁如新,绿树成荫,花草缠绕,每户人家都配有停车位和可以存放农具、杂物的车棚。

  “城中村改造,旧屋变高楼,道路更宽敞、配套更齐全,最大的受益者是我们村民。”村民老李说,如今环境变好了,感觉自己也过上了城里人的生活。前不久,南昌小伙蒙斌也在万华康庭小区买了一套120平方米的楼房,打算作为婚房。“这里的安置房造得像商品房一样,性价比很高,生活配套设施也应有尽有。”在蒙斌看来,安置房和商品房同品质建设是吸引他的最主要因素。

象山黄家塔村改造前。

  城中村改造的“象山样本”:

  政府零投入、零包袱、零后遗症

  象山县的城中村改造遵循“政府主导、村民主体、市场主推”模式,有效破解了土地供应紧张、改造资金不足等困难,实现了政府零投入、零包袱、零后遗症。

  截至目前,象山共有6个村开展了城中村改造,其中黄家塔村、上半河村、门前涂村、李家村已完成改造,上吴村基本完成,大碶头村正在改造。整体改造户数473户,拆除旧房9.6万平方米,拆后土地面积282亩,建成安置房10.5万平方米。

  黄家塔村共改造出90亩土地,其中28亩用于环城西路、溪坑河道、绿化带建设;62亩用于房屋开发,其中21亩用于安置房建设,41亩挂牌出让,所得资金在缴纳税费后,全部补助村里作为安置房建设资金。

  “环城西路穿村而过,必须得拆迁,但拆迁补偿金、村民安置、道路建设资金等都是问题。在这种背景下,‘政府主导、村民主体、市场主推’的城中村改造模式顺势而出。”象山县住建局正局级干部林升夫说。

  政府主导,结合城市发展总体规划及改造意愿、村庄位置,划定三类三批次改造村;村民主体,改造意见、改造方案、代建商、分配方案“村民定”,房屋设计、工程质量“村民监督”;市场主推,代建商通过公平竞标取得开发权,签订协议无偿提供安置房面积、拆迁补偿款、过渡费等。“政府大包大揽搞改造,容易造成资金、拆迁、建设、管理、分配等方方面面的难题。但在这种模式下,政府不出一分钱就完成了城中村改造。”林升夫说。

  通过持续的城中村改造,象山推动了南部商务区、环城西路等一批重点工程建设,为政府节约旧房拆迁补偿资金1.35亿元;提高了土地利用效率,共节约用地39亩,摸索出了一种建设占地少、利用效率高的土地利用模式;提升了城市品质,改善了村民居住环境,户均资产增长5到10倍,实现了社会效益、经济效益和环境效益的多方共赢。

  打赢城中村改造“攻坚战”的法宝:

  把征收过程中的一切事项交给村里

  城中村改造是一项关乎千家万户的民生工程,需要社会方方面面足够的关注。

  象山县李家村在旧村改造中,将20亩土地推向市场“招拍挂”。“招拍挂”得到的土地出让金,当地政府留下30%,其余70%全部返还到李家村村集体,村集体再将这笔资金分成三部分使用:第一部分用于村民房屋征收补偿和补助,第二部分交给安置房代建开发商用于房屋及周边配套建设费用;第三部分用于村集体经济发展。“对于政府来说,没出一分钱就完成了改造,还获得了税收;对于开发商来说,可充分发挥市场主体推动力,实现经济和社会双重效益;对于村民来说,在征收补偿和补助上能保障其利益,所选择的安置房又能享受到商品房的品质。”林升夫说。

  在解决了资金问题后,该县又提出了“坚持村民主体”的征改办法,把征收过程中的一切事项全部交给村里。为此,象山组建了三支村级队伍,全力做好调查摸底、资金补偿、巡查监督等工作。

  上吴村村委会主任吴科登对这种“村民自愿、民意自主”的改造方式最有发言权。过去5年里,他经历了村里从要不要拆、怎么拆、拆了怎么赔的全过程。“村里拆的第一套房就是我家,拔掉的第一个‘钉子’就是我亲戚家。”吴科登说,为全面推进城中村改造,村干部们坚持每天一碰头、每周一会商,解决问题500多件。同时,将村庄划分为8个网格,由网格小组长对全村村民住宅进行调查摸底,确保各项工作公正公平、程序合法、阳光操作。

  为更好地保障“村民主体权益”,象山县住建局还为各改造村顶层设计了城中村改造“四步法”。第一步,改造意见由“村民定”,在得到绝大多数群众支持的基础上,召开村班子、全村村民代表会议,讨论决定城中村改造意见,经村委会逐级向上提出改造申请。第二步,改造方案由“村民定”,对拆迁方案、补偿方案、分配方案等公开征求村民意见,对安置房面积、旧房拆迁补偿标准、村民租房过渡费等问题进行共同商讨,整个方案流程由村民说了算。第三步,签订拆迁协议,张榜公布旧房评估价格、拆迁补偿款金额、旧房腾空时间等,让群众看得见、摸得着、算得出。第四步,正式启动改造,当全村改造意愿率、入户调查率、认定公示率、评估入户率、方案接受率、正式协议签约率、房屋腾空率等“七个率”均在95%以上后,才可启动城中村改造。

  此外,在安置房建设中,还邀请村民全过程参与改造。李家村村民监督小组发现开发商使用劣质钢材31吨用于工程建设的情况,立即责令开发商把已建工程全部返工重建;黄家塔村改造中,户型设计方案多次调整,最终形成了90平方米到135平方米不等的6种户型,施工中,开发商根据原方案安装了塑钢窗,但后来应村民喜好,又新增200万元统一更换成不锈钢窗。

  宁波市副市长褚银良曾对象山城中村改造经验作出批示:象山县在推进城中村改造过程中,采用“政府主导、村民主体、市场主推”为主要内容的商业模式,有效破解了土地供应紧张、改造资金不足等难题,成功实现了改造工作政府零投入、零包袱、零后遗症,有关做法值得各地借鉴。

(金雅男 制图)

  相关链接

  城中村改造在宁波

  对各地的城中村改造而言,资金始终是拦路虎。“解决不好资金筹集问题,拆迁改造就无从谈起!”宁波市国土资源局城中村改造办公室主任陈彭年说,他们曾经对宁波“城中村”改造进行专题调研。调查发现,目前已经城市化地区的“城中村”,平均每户农民住房拆迁成本上百万元。再加上近年来可供“招拍挂”的土地资源逐渐减少,地方政府财力增长有限,大量的资金缺口是“城中村”整体改造的主要瓶颈。

  过去一年,我市城中村改造取得了较好的成果。截至2016年底,我市城中村改造新启动项目57个,涉及18114户、254.32万平方米。完成签约9457户、138.68万平方米,其中货币安置5854户,占签约户数的62%。38个项目获得国开行授信,总授信金额627.39亿元,累计放款340.91亿元。

  根据调查摸底,到2020年底,我市城市规划区内共有129个城中村纳入改造范围,需拆迁建筑面积约790万平方米。作为试点的市本级中心城区的城中村改造工作已率先于2005年启动,范围覆盖海曙、原江东、江北(核心区)和高新区4个片区。经过10年的有序推进,市本级中心城区城中村改造工程已实现突破性进展。

  鄞州区以人为本,本着“村民的房子村民说了算”的原则,在征地、拆迁及安置房建造过程中,充分听取村民意见,邀请村民代表随时到项目施工现场进行监督,参与项目建设管理。

  原江东区目光长远,在城中村改造中,彻底消除“二元”管理体制,将10万余名城中村村民变成居民,纳入城市就业和社会保障体系,有效解决了村民医疗、养老等社会保障问题。

  海曙区“活用”地块,位于丽园北路上的花鸟市场,是海曙区胜丰股份经济合作社将原有工业厂房“腾笼换鸟”而成,年营业额超过1亿元,每年租金等收入900万元。



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